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蘇州線束給您推薦最新的資訊：樓市“松綁”
《中國新聞周刊》記者/賀斌
家住衡陽的宋國華（化名）明顯感到，從去年下半年開始，房價漲得有些過猛。
年過五旬的宋國華一直生活在衡陽這座南方小城，在他的印象中，衡陽的房價一直較為平穩，雖有上漲，尚在可承受的范圍。對于這一輪瘋漲，宋國華也說不清具體是從幾月份開始的，只是突然發現，僅僅幾個月時間，房價就已經漲到每平米6000元左右，這對于工薪族而言，實在有些吃不消。
衡陽市人力資源和社會保障局數據顯示，2017年，衡陽市在崗職工月平均工資4647元，而據衡陽市住房和城鄉建設局發布的數據，2017年衡陽中心城區商品房住宅的均價為4800元/m，與社平工資基本持平。
在當地政府部門看來，“衡陽市房地產市場已出現理性回歸，銷售價格也較為穩定”，也正因為如此，2018年12月26日，衡陽市發改委與衡陽市住建局聯合發布《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，宣布將自2019年元旦起暫停執行限價令。
吊詭的是，限價令在第二天就出現反轉，2018年12月27日，衡陽市政府發文撤銷《關于暫停執行〈關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知〉的通知》，理由是前述通知“對穩控房價的復雜性判斷不精準，對穩定預期的持續性認識不充分，文件出臺引發了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷”。
昆山線束給您推薦最新的資訊：這“朝令夕改”的操作，使處于湖南中南部的衡陽市迅速成為全國關注的焦點，也將地方政府對樓市的微妙態度展現得淋漓盡致。
試探性微調
最近，中國各省區市兩會密集召開，住房問題成為各地方政府工作報告中不可或缺的內容，加大調控力度，完善市場監管機制，或將成為2019年地方政府對房地產市場的政策方向。
在2018年年末召開的中央經濟工作會議上， “房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位再次被重申，提出“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。
此次中央經濟工作會議再次強調“因城施策”，提法也從“分類調控”改成“分類指導”，意味著房地產調控不再“一刀切”，地方政府或將擁有更大的自主權。
就在中央經濟工作會議召開的前一天，有些地方政府房地產政策開始松動。2018年12月18日，山東菏澤率先提出取消一二手房限售，成為第一個發出樓市松綁信號的地方政府。在中央明確地方政府主體責任之后，多個城市紛紛放寬購房限制，短短一個月內，深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等城市先后對樓市進行微調。
經歷了兩年緊縮的調控之后，房地產市場似乎要迎來一輪寬松期，而在“房住不炒”的主基調下，地方政府將如何發揮“主體責任”，成為博弈的關注點。
值得注意的是，衡陽發改委和住建局發布的取消限價通知，落款日期是2018年12月19日，也就是在文件印發一周后才對外公布，卻僅“存活”了一天就被市政府撤回。衡陽市政府對房地產調控政策的謹慎和試探意味可見一斑。
2018年12月，社科院發布《中國住房發展報告（2018-2019）》指出，綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，進入2018年下半年后，隨著持續三年的調控政策逐漸顯現效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進入上升通道。
社科院的報告預計，未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。
實際上，在這一輪微調中，沖鋒在前的，不光有菏澤、衡陽等三四線城市，也有廣州、珠海、深圳等一二線城市。
此外，中央經濟工作會議還提出，宏觀政策要強化逆周期調節。在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，這同樣也是對房地產調控提出的要求。據他研究發現，房地產市場是有周期性的，從1998年住房制度改革20年以來，大概三年多時間一個小周期，而在這三年多時間中，有一年半到兩年的時間是上升期，還有一年到一年半是下行期。
去年以來，特別是去年下半年以來，中國房地產市場總體進入下行期，“對于房地產市場調控而言，下行的時候，要阻止下行速度不要太快，上升的時候要防止上升的力度不要過高”。顧云昌認為，在過去經濟上揚，特別是樓市上揚的時候，采取了限價、限購、限售等政策。而現在這些城市面臨較為明顯的下行趨勢，出現房價的增幅下降，甚至出現房價下降的情況時，根據逆周期調節原則，需要對房地產政策進行適當松綁。
“目前一些城市針對銷售下行的狀態，對房地產政策進行松綁，順應了樓市的情況?！鳖櫾撇颉吨袊侣勚芸方忉屨f，銷售的下降會直接影響到開發商拿地，因為他們對未來的預期感覺到有問題，所以會影響土地出讓。
顧云昌表示，去年下半年以后，地方政府的土地流拍次數明顯增多。“流拍會導致地方財政的土地出讓金和房地產相關稅收減少，所以地方政府有明顯的訴求，為了保證地方政府財政的正常運營，迫切需要對房地產市場采取必要的舉措?！?/span>
中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授施昱年也認為，巨大的財政壓力是地方政府迫不及待對樓市政策松綁的主要原因。由于在中國的稅制結構中，來自土地和房地產的稅收極為有限，土地出讓金成為很多地方財政收入的一個主要來源。盡管2013年以后，土地財政占比越來越小，但在有些三四線城市，依然能占到財政收入的30％~40％。
來自財政部國庫司數據顯示，2018年，地方一般公共預算本級收入97905億元，地方政府性基金預算本級收入71372億元，而土地出讓收入為65096億元，土地出讓收入占到地方財政收入的1/3以上。
2016年上半年，為了“去庫存”，各地普遍對房地產市場采取較為寬松的政策，造成房價“瘋漲”。當年9月，中國開始啟動號稱“史上最嚴”的房地產調控政策，在不到10天時間里，就有19個城市先后出臺限購、限價、限貸、限售等政策，隨后，調控力度不斷升級，從一、二線城市擴大到三、四線城市。
“特別是強化限購之后，一些地方政府盡管還有賣地的渠道，但不少開發商已經停止在三四線城市拿地，這些地方政府面臨著巨大的資金困境，加上地方債壓力，某些三四線城市率先‘松綁’，其實是可以預期的?！笔╆拍晗颉吨袊侣勚芸贩治龅?。
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